O ipotecă Buy to Let este, în esență, un tip de credit ipotecar pe care îl iei atunci când vrei să cumperi o proprietate în scop investițional. Spre deosebire de o ipotecă rezidențială – unde suma maximă pe care o poți împrumuta se bazează în principal pe venitul tău – în cazul unei ipoteci Buy to Let, mulți creditori iau în calcul mai ales cât de mult se va închiria proprietatea. Accentul cade mai puțin pe venitul personal.

Buy to Let în nume personal vs. printr-o companie cu răspundere limitată

Obiectivul este același: cumpărarea unei proprietăți pentru închiriere. Diferența ține de partea fiscală. Dacă achiziționezi ca persoană fizică, impozitarea este diferită față de cazul în care cumperi printr-o companie. În multe situații, cumpărarea printr-o companie cu răspundere limitată poate însemna taxe mai mici. Totuși, ipotecile prin companii tind să aibă dobânzi mai ridicate, fiind considerate produse de nișă.

Cine poate obține o ipotecă Buy to Let? Inclusiv cumpărătorii pentru prima dată?

Da, aproape oricine poate aplica pentru o ipotecă Buy to Let, inclusiv cumpărătorii pentru prima dată. În acest caz, însă, creditorii sunt mai stricți: evaluează atât venitul personal, cât și venitul potențial din chirie, pentru a se asigura că îți permiți ipoteca și în cazul în care, dintr-un motiv sau altul, vei locui tu însuți în proprietate.

Cât poți împrumuta și ce avans este necesar?

Suma depinde de venitul estimat din chirii. Creditorii folosesc diferite „teste de stres”, pentru a verifica dacă proprietatea poate acoperi rata chiar și în condiții mai dificile (de ex. creșterea dobânzilor sau perioade fără chiriași). De regulă, un avans de 25% îți oferă acces la cele mai multe opțiuni. Există și creditori care acceptă 20% sau chiar 15% avans, dar dobânzile sunt mult mai mari.

Cât costă o achiziție Buy to Let?

Costurile variază în funcție de caz. În general, taxele de produs sunt mai mari decât la ipotecile rezidențiale – de obicei în jur de £999 sau 1% din valoarea creditului, mai ales în cazul achizițiilor prin companii. Se adaugă și impozitul pe tranzacții imobiliare (Stamp Duty), care are un supliment de 3% față de cel rezidențial, fiind considerată locuință secundară/investiție. Mai pot apărea taxe de broker și costuri pentru rapoarte de evaluare suplimentare.

Poți închiria fără ipotecă Buy to Let sau locui într-o astfel de proprietate?

Dacă ai cumpărat special pentru închiriere și vrei să locuiești în acea casă, trebuie să anunți creditorul. În general, ți se va cere refinanțarea cu o ipotecă rezidențială. Dacă ai o ipotecă rezidențială și vrei să închiriezi, unii creditori permit asta printr-un Acord de Închiriere. După finalizarea perioadei fixe, însă, va trebui să treci pe o ipotecă Buy to Let.

Dobândă fixă sau variabilă?

Ambele au avantaje. Rata fixă oferă stabilitate, în timp ce rata variabilă poate fi avantajoasă dacă dobânzile scad. Totuși, alegerea depinde de strategia ta investițională și este indicat să consulți un broker ipotecar. Mulți investitori preferă creditele „doar cu dobândă” (interest only) pentru un flux de numerar mai bun, dar asta vine cu obligația de a avea o strategie clară pentru rambursarea capitalului pe termen lung.

Câte proprietăți Buy to Let poți deține?

Nu există o limită oficială, dar după patru proprietăți mulți creditori te consideră „investitor cu portofoliu” și aplică reguli mai stricte. Băncile tradiționale oferă, de regulă, finanțare doar până la 3–4 proprietăți, după care trebuie apelat la creditori specializați.